天晉IIIA news

1. 天晉IIIA貼市價開售 首批入場費492萬　呎價最低1.2萬 【本報訊】長實（001）慘被新地（016）截糊，當長實籌備推將軍澳日出康城第3期緻藍天，新地在毫無預兆下突推樓花期長達28個月的天晉IIIA首批 192伙價單，售價由492.1萬至1,346.3萬元，呎價12,115元至14,480元，貼市價開盤，料區內二手受壓。示範單位本周末開放，最快下 周發售。 記者：陳家雄　林靜　黃嘉銘 新地天晉IIIA原定前日開放示範單位，但臨時「甩轆」，延至昨日再邀傳媒到訪，以為有得睇萬眾期待的三房開放式廚房，新地卻未有開放，噓聲雖未起，但萬 料不及在市場全無風聲下，突然昨日公佈首批192伙價單。 新地副董事總經理雷霆表示，集團賣樓一向跟隨市場，以市價開盤，通常首批單位價錢定得較 吸引，形容今次首批單位價錢是「超級喜悅價」，除了定價吸引，亦有多種付款辦法，針對不同市民需要，包括首次置業人士及換樓客。新地代理助理總經理陳漢麟 補充，本周末將開放示範單位予公眾參觀，料周末收票，每票10萬元，首批可套現近17億元。 優惠繁複　網羅不同客路 今次新地賣樓優惠又玩新花臣，以單位定價750萬元做分水嶺，搞出幾種付款辦法。雖然照慣例提供印花稅回贈，但選擇了，卻食唔盡折扣優惠。若買家自己硬食 重稅，先可盡取10.88%及11.68%的折扣。750萬元以下單位，才有基本優惠8.5%，然後在額外折扣2.38%及印花稅現金回贈七成之間二選 一。 以最平單位為例，3B座3樓D室，實用面積355方呎，定價492.1萬元，折盡10.88%後，售價約438.56萬元，若買家首次置業， 須自掏荷包交稅3%，即約14.8萬元。假如買家非首次置業，須付雙倍印花稅，約29.5萬元，所以發展商予買家選擇，最多8.5%折扣，折盡後約 450.27萬元，但按成交價計，現金回贈印花稅七成，即約18.9萬元。 定價750萬元以上單位，運用同樣概念，先有基本折扣9%，然後就在額外折扣2.68%及印花稅現金回贈七成之間二選一。 以 首批最貴單位2B座17樓B室為例，實用964方呎，售價1,346.3萬元，選取印花稅回贈，僅取折扣9%，折實後約1,225.13萬元，如買家非首 次置業，須付85.76萬元稅款，新地現金回贈當中七成，即約60萬元。總之，新地要網羅各種買家，盡吸上車客、換樓客及投資客。 天晉IIIA貼 市價開盤，參考周邊二手屋苑呎價，包括天晉1期、將軍澳中心，平均實用呎價分別為14,587元及10,963元。雖然天晉IIIA預計2016年底入 伙，但代理料區內二手呎價勢將受壓，惟二手業主未有即時反應。 區內二手觀望　四成封盤 美聯蕭銳賢表示，本月至今，將軍澳區二手成交約150宗，受新盤開賣搶去市場焦點，料本月整體二手約200宗成交，較7月整月錄約300宗下跌33%。部 份二手業主觀望一手盤銷情決定去向，區內約30%至40%業主封盤，天晉1期及2期尚餘放盤大約30伙。 因應一手市場鬧哄哄，房協也趁機加入銷售戰團，推出旗下長沙灣喜雅餘貨招標，分別是3伙實用面積871方呎，以及1伙實用面積1,065方呎單位，本月25日開始招標，下月1日截標。  http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140822/18840400   -------------------------------------  2. 賣遠期樓花　新地疑對賭樓價

【控制風險】
天晉IIIA以二手市價開盤，惟樓花期長達28個月，落成日期 正值2016至2017年樓市供應關鍵時刻，加上屆時本港料已踏入息口上升周期，惹來發展商對賭未來樓價疲弱的揣測。學者認為，發展商開價視乎市場承接力 與合理利潤，但銷售遠期樓花可視為企業風險管理手段之一，以穩定賣樓收益。

學者：或預見市況波動

港樓價疲弱關鍵是供應上升與息口上調，兩因素均料在2016至2017年有最大變化。私樓未來3至4年供應料超過6萬伙，並估計2016年起供應將達每年 1.5萬伙高峯，2018年甚至有2萬伙供應；利率方面，按彭博提供的美息期貨持倉比例，最多人估計明年6月起美國會出現第一次加息，以每次加息0.25 厘計，及至2016年初更估計加息次數多達3次，即升抵1厘水平。
不過，浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，投資者買賣樓花牽涉利息成本，貼市價開盤並不罕見，難言看淡，惟發展商銷售遠期樓花策略可視為因看到未來市況波動風險，但只能視為企業的風險管理。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140822/18840402

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3. 將軍澳南　七千伙供應殺到 

將 軍澳區是供應重災區，單是填海填返來的將軍澳南，即是天晉IIIA周邊範圍，已有11個項目，合共近7,000個單位轟炸市場，其中由會德豐（020）持 有的66B2地皮加速推售步伐，已命名The Parkside，提供591伙，與天晉IIIA期一樣，雖然預計2016年入伙，但已計劃最快今年底發售。
將軍澳南已有5個項目入紙申請預售樓 花同意書，涉及約2,795伙。難怪新地急急腳推出樓花期長達28個月的天晉IIIA，事關新地在將軍澳南尚有兩個項目，包括天晉IIIB，涉及326 伙，預計2017年入伙，以及66D2地皮，最少興建600個單位，暫未有預計落成日期。

會德豐持2,521伙排隊賣

不過手持重貨的不是新地，而是會德豐，它在將軍澳南總共有4個項目，合共興建不少於2,521個單位，且一個都未開賣。會德豐早前將66B2地皮命名為 The Parkside，由3座大廈組成，提供591伙，最快今年底至明年初推售。
另一邊廂，新地同系天晉II將於下月開始入伙，昨日亦開放會所予傳媒參觀，業主則可於明日起參觀。新地代理助理總經理陳漢麟表示，天晉各期均設獨立會所，各期住戶不需要共用設施。至於天晉II管理費實呎計每方呎3.4至3.5元，現時尚餘的少量單位，暫未有重推時間表。
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140822/18840404

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4. 六成單位開放式廚房　天晉IIIA奇則
罕有包括234伙三房戶

樓 價高企，樓市怪象接踵而來，「奇則」新盤一個接一個。將軍澳首個限量地由新地（016）興建的天晉IIIA大玩奇則，960伙之中竟然有570伙（佔總數 約60%）為開放式廚房戶，數量在大型屋苑中甚為少見，其中234伙（約佔總數24%）更加是主攻家庭客的600多方呎細三房單位，於市場上可謂極為罕 見。
記者：黃嘉銘　陳家雄

聲稱最快下周可以開賣的將軍澳天晉IIIA，樓花期長達28個月，發展商隨即於今日下午開放示範單位予傳媒參觀，預計本周內會上載樓書及開價。集團副董事 總經理雷霆昨表示，項目剛取得預售樓花同意書，並聲稱間隔「多元化」，相信可以吸納不同類型的用家。

常見於200呎蚊型戶

的確，雷霆所指的間隔不單是「多元化」，更可以用神奇來形容。據發展商昨日公開予傳媒參考的資料顯示，項目960個單位中，「無飯」（開放式廚房）單位共有570伙，約佔總數近60%。
事實上，採用開放式廚房於近年新盤而言其實不是罕見，但最神奇的是，一般「無飯」單位只是約200、300方呎的蚊型戶，但是次新地竟然將234伙（約佔總數24%），主攻家庭客的606至673方呎的三房單位，亦設計為「無飯」開放式廚房戶，認真神奇。
有區內街坊隨即質疑，既然有空間建三房出來，沒有理由容不下一個正式的廚房，認為是不可接受，又指煮食的油煙會影響小朋友。
亦有市場人士指出，天晉IIIA為區內首個限量住宅項目，但限量的後遺症，往往就是令到發展商在設計單位時，要設計奇則來配合條款。

料為限量項目後遺症

是次新地大玩細則的一房戶，確實是區內罕見，據將軍澳區代理透露，區內可以比較的一房戶二手屋苑就只有位於調景嶺的維景灣畔。現時屋苑只有不足5個一房 400多方呎的單位放盤，叫價500萬元起，呎價即大約1.2萬元，業主大多叫價企硬。
此外，同區新都城1期6座高層G室，實用面積363方呎，日前破屋苑呎價新高成交，成交價483萬元，呎價逾1.33萬元，反映區內二手繼續有價有市。
另一方面，新地急急將天晉IIIA推出市場，很大程度上可能是避開與最大對手──奇則先鋒長實（001）的日出康城三期緻藍天正面交鋒，緻藍天提供1,648個單位。
同時，區內申請預售樓花同意書的項目暫已有四個，連同天晉IIIA及緻藍天在內，區內共有4,443伙單位新供應，將掀起一場搶客激戰，預料對區內一、二手樓價都會構成一定壓力。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140820/18838112