Wednesday, November 19, 2014

室內設計


http://www.gohome.com.hk/interior-design/com-71/album-808/




http://www.gohome.com.hk/interior-design/com-71/album-816/






http://www.gohome.com.hk/interior-design/com-71/album-686/




http://www.gohome.com.hk/interior-design/com-71/album-451/



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Friday, September 5, 2014

天晉IIIA T3A C 544'

3/F - 11/F
$722.6 - $743.3

12/F - 17/F
$746.3 - $755.2


745 * 0.8912 = 664



HK$ 6,640,000
首期
HK$ 996,000
厘印費用
HK$ 244,000
代理佣金
HK$ 66,400

基本按揭
按揭總額
HK$ 4,648,000
按揭成數
70 %



1 - 360期利息:2.150%月供:HK$ 17,530.65
第二按揭
按揭總額
HK$ 996,000
按揭成數
15 %



1 - 24期利息:2.750%月供:HK$ 4,066.08
25 - 360期利息:5.250%月供:HK$ 5,414.02
期數本金利息供款餘下還款
110,986.5710,610.1721,596.745,633,013.43

2411,469.8010,126.9421,596.745,374,563.80
2510,855.8012,088.8822,944.685,363,708.00







Tower  3A
單位 B C
實用面積 352' 544'
17 526.1 @14946 755.2 @13882
16 524 @14886 752.2 @13827
15 521.9 @14827 749.3 @13774
12 519.8 @14767 746.3 @13719
11 517.7 @14707 743.3 @13664
10 515.6 @14648 740.3 @13608
9 513.6 @14591 737.3 @13553
8 513.6 @14591 737.3 @13553
7 509.4 @14472 731.4 @13445
6 507.4 @14415 728.5 @13392
5 505.4 @14358 725.6 @13338
3 503.4 @14301 722.6 @13283




756 * 0.8912 = 674


樓價
HK$ 6,740,000
首期
HK$ 1,011,000
厘印費用
HK$ 252,750
代理佣金
HK$ 67,400

基本按揭
按揭總額
HK$ 4,718,000
按揭成數
70 %



1 - 360期利息:2.150%月供:HK$ 17,794.67
第二按揭
按揭總額
HK$ 1,011,000
按揭成數
15 %



1 - 24期利息:2.750%月供:HK$ 4,127.32
25 - 360期利息:5.250%月供:HK$ 5,495.56
期數本金利息供款餘下還款
111,152.0310,769.9621,921.995,717,847.97

2411,642.5310,279.4521,921.995,455,506.02
2511,019.2912,270.9423,290.235,444,486.73





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天晉IIIA T5A C 541'

3/F - 17/F
$681.3 - $711.9

700 * 0.8912 = 624

樓價
HK$ 6,240,000
首期
HK$ 936,000
厘印費用
HK$ 204,000
代理佣金
HK$ 62,400

基本按揭
按揭總額
HK$ 4,368,000
按揭成數
70 %



1 - 360期利息:2.150%月供:HK$ 16,474.59
第二按揭
按揭總額
HK$ 936,000
按揭成數
15 %



1 - 24期利息:2.750%月供:HK$ 3,821.14
25 - 360期利息:5.250%月供:HK$ 5,087.88
期數本金利息供款餘下還款
110,324.739,971.0020,295.735,293,675.27

2410,778.849,516.8820,295.735,050,794.89
2510,201.8311,360.6421,562.475,040,593.06






Tower 5A
單位 C
實用面積 541'
17 711.9 @13159
16 709.1 @13107
15 706.2 @13054
12 703.5 @13004
11 700.6 @12950
10 697.8 @12898
9 695.1 @12848
8 695.1 @12848
7 689.5 @12745
6 686.7 @12693
5 684 @12643
3 681.3 @12593
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Wednesday, September 3, 2014

按揭總結




　 一般
樓價 400
按揭成數 90%
按揭總額 HK$3,600,000.00
　 2.15%
　 HK$13,577.96
　 　
　 　
　 　
　 　
首期及手續費款額 HK$580,000.00





　 一般 中原
樓價 450 450
按揭成數 80% 90%
按揭總額 HK$3,600,000.00 HK$3,600,000.00
　 2.15% 2.30%
　 HK$13,577.96 HK$15,584.45
　 　 2.75%
　 　 HK$16,448.85
　 　 3.75%
　 　 HK$18,332.25
首期及手續費款額 HK$1,132,500.00 HK$684,750.00





　 一般 中原
樓價 500 500
按揭成數 80% 90%
按揭總額 HK$4,000,000.00 HK$3,600,000.00
　 2.15% 2.30%
　 HK$15,086.62 HK$17,316.06
　 　 2.75%
　 　 HK$18,276.49
　 　 3.75%
　 　 HK$20,369.16
首期及手續費款額 HK$1,257,000.00 HK$759,500.00






　 一般 中原
樓價 550 550
按揭成數 80% 90%
按揭總額 HK$4,400,000.00 HK$4,950,000.00
　 2.15% 2.30%
　 HK$16,595.28 HK$19,047.66
　 　 2.75%
　 　 HK$20,104.15
　 　 3.75%
　 　 HK$22,406.08
首期及手續費款額 HK$1,380,750.00 HK$833,500.00



樓價 [ 首期及手續費款額 ]
400 [ $580,000 ]
410 [ $724,335 ]
420 [ $832,850 ]
430 [ $915,395 ]
440 [ $1,026,796 ]
450 [ $1,132,500 ]

2.15%  HK$13,577.96

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按揭

400
一般樓宇按揭
   按揭成數
90%

   按揭總額
$ 3,600,000

   全 360 月:
       按揭利率
2.15%
       每月供款
$ 13,577.96
首期及手續費款額
   首期 $ 400,000
   總額 $ 580,000


450
一般樓宇按揭
   按揭成數
80%

   按揭總額
$ 3,600,000

   全 360 月:
       按揭利率
2.15%
       每月供款
$ 13,577.96
首期及手續費款額
   首期 $ 900,000
   總額 $ 1,132,500


500
一般樓宇按揭
   按揭成數
80%

   按揭總額
$ 4,000,000

   全 360 月:
       按揭利率
2.15%
       每月供款
$ 15,086.62
首期及手續費款額
   首期 $ 1,000,000
   總額 $ 1,257,000


550
一般樓宇按揭
   按揭成數
80%

   按揭總額
$ 4,400,000

   全 360 月:
       按揭利率
2.15%
       每月供款
$ 16,595.28
首期及手續費款額
   首期 $ 1,100,000
   總額 $ 1,380,750


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 450 (中原按揭)
  一般樓宇按揭
   按揭成數
90%

   按揭總額
$ 4,050,000

   首 36.0 月:
       按揭利率
2.3%
       每月供款
$ 15,584.45
   其後 24.0 月:
       按揭利率
2.75%
       每月供款
$ 16,448.85
   其餘 300.0 月:
       按揭利率
3.75%
       每月供款
$ 18,332.25
  首期及手續費款額
   首期 $ 450,000
   總額 $ 684,750




500 (中原按揭)
   一般樓宇按揭
   按揭成數
90%

   按揭總額
$ 4,500,000

   首 36.0 月:
       按揭利率
2.3%
 
       每月供款
$ 17,316.06
 
   其後 24.0 月:
       按揭利率
2.75%
 
       每月供款
$ 18,276.49
 
   其餘 300.0 月:
       按揭利率
3.75%
 
       每月供款
$ 20,369.16
 
  首期及手續費款額
   首期 $ 500,000  
   總額 $ 759,500  



550 (中原按揭)
一般樓宇按揭
   按揭成數
90%

   按揭總額
$ 4,950,000

   首 36.0 月:
       按揭利率
2.3%
       每月供款
$ 19,047.66
   其後 24.0 月:
       按揭利率
2.75%
       每月供款
$ 20,104.15
   其餘 300.0 月:
       按揭利率
3.75%
       每月供款
$ 22,406.08
首期及手續費款額
   首期 $ 550,000
   總額 $ 833,500









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Wednesday, August 27, 2014

室內設計

廚房、睡房、飯廳 打通晒~












建築面積432呎


http://www.dic.hk/main/html.php?id=1143&page=


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<< 奧柏．御峯 >> 423呎

Nice design

http://www.dic.hk/designs/1514/slide/images/p01.jpg

http://www.dic.hk/designs/1514/slide/images/p07.jpg



http://www.dic.hk/designs/1514/slide/images/p10.jpg

http://www.dic.hk/main/utf8_html.php?id=1514&page=




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Friday, August 22, 2014

天晉IIIA


 



http://www.thewings3a.com/

售樓說明書
http://www.thewings3a.com/zh/sales_brochure.php

價單
http://www.thewings3a.com/files/tw3a_price_list_no1.pdf


較近通往 PopCorn 的天橋:
Tower 5 > Tower 3 > Tower 2 > Tower1



3/F,5/F-12/F,15/F-23/F AND 25/F-32/F FLOOR PLAN

 
Tower 1A D366呎 (向東)


 
Tower 2A E362呎 (向西北)


 
Tower 3B D355呎 (向西)

首批細單位只賣 3/F - 17/F (無4/F, 13/F, 14/F)


1A D366呎
7$508.3@13888
6$506.3@13833
5$504.2@13776
3$502.2@13721

2A E362呎
17$519.4@14348
10$509.1@14064
03$497.0@13729

3B D355呎
17$5,13.7@14470
10$503.6@14186
03$492.1@13862
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天晉IIIA news

1. 天晉IIIA貼市價開售
首批入場費492萬　呎價最低1.2萬

【本報訊】長實（001）慘被新地（016）截糊，當長實籌備推將軍澳日出康城第3期緻藍天，新地在毫無預兆下突推樓花期長達28個月的天晉IIIA首批 192伙價單，售價由492.1萬至1,346.3萬元，呎價12,115元至14,480元，貼市價開盤，料區內二手受壓。示範單位本周末開放，最快下 周發售。
記者：陳家雄　林靜　黃嘉銘
新地天晉IIIA原定前日開放示範單位，但臨時「甩轆」，延至昨日再邀傳媒到訪，以為有得睇萬眾期待的三房開放式廚房，新地卻未有開放，噓聲雖未起，但萬 料不及在市場全無風聲下，突然昨日公佈首批192伙價單。
新地副董事總經理雷霆表示，集團賣樓一向跟隨市場，以市價開盤，通常首批單位價錢定得較 吸引，形容今次首批單位價錢是「超級喜悅價」，除了定價吸引，亦有多種付款辦法，針對不同市民需要，包括首次置業人士及換樓客。新地代理助理總經理陳漢麟 補充，本周末將開放示範單位予公眾參觀，料周末收票，每票10萬元，首批可套現近17億元。

優惠繁複　網羅不同客路

今次新地賣樓優惠又玩新花臣，以單位定價750萬元做分水嶺，搞出幾種付款辦法。雖然照慣例提供印花稅回贈，但選擇了，卻食唔盡折扣優惠。若買家自己硬食 重稅，先可盡取10.88%及11.68%的折扣。750萬元以下單位，才有基本優惠8.5%，然後在額外折扣2.38%及印花稅現金回贈七成之間二選 一。
以最平單位為例，3B座3樓D室，實用面積355方呎，定價492.1萬元，折盡10.88%後，售價約438.56萬元，若買家首次置業， 須自掏荷包交稅3%，即約14.8萬元。假如買家非首次置業，須付雙倍印花稅，約29.5萬元，所以發展商予買家選擇，最多8.5%折扣，折盡後約 450.27萬元，但按成交價計，現金回贈印花稅七成，即約18.9萬元。
定價750萬元以上單位，運用同樣概念，先有基本折扣9%，然後就在額外折扣2.68%及印花稅現金回贈七成之間二選一。
以 首批最貴單位2B座17樓B室為例，實用964方呎，售價1,346.3萬元，選取印花稅回贈，僅取折扣9%，折實後約1,225.13萬元，如買家非首 次置業，須付85.76萬元稅款，新地現金回贈當中七成，即約60萬元。總之，新地要網羅各種買家，盡吸上車客、換樓客及投資客。
天晉IIIA貼 市價開盤，參考周邊二手屋苑呎價，包括天晉1期、將軍澳中心，平均實用呎價分別為14,587元及10,963元。雖然天晉IIIA預計2016年底入 伙，但代理料區內二手呎價勢將受壓，惟二手業主未有即時反應。

區內二手觀望　四成封盤

美聯蕭銳賢表示，本月至今，將軍澳區二手成交約150宗，受新盤開賣搶去市場焦點，料本月整體二手約200宗成交，較7月整月錄約300宗下跌33%。部 份二手業主觀望一手盤銷情決定去向，區內約30%至40%業主封盤，天晉1期及2期尚餘放盤大約30伙。
因應一手市場鬧哄哄，房協也趁機加入銷售戰團，推出旗下長沙灣喜雅餘貨招標，分別是3伙實用面積871方呎，以及1伙實用面積1,065方呎單位，本月25日開始招標，下月1日截標。

 http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140822/18840400

 

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 2. 賣遠期樓花　新地疑對賭樓價


【控制風險】
天晉IIIA以二手市價開盤，惟樓花期長達28個月，落成日期 正值2016至2017年樓市供應關鍵時刻，加上屆時本港料已踏入息口上升周期，惹來發展商對賭未來樓價疲弱的揣測。學者認為，發展商開價視乎市場承接力 與合理利潤，但銷售遠期樓花可視為企業風險管理手段之一，以穩定賣樓收益。

學者：或預見市況波動

港樓價疲弱關鍵是供應上升與息口上調，兩因素均料在2016至2017年有最大變化。私樓未來3至4年供應料超過6萬伙，並估計2016年起供應將達每年 1.5萬伙高峯，2018年甚至有2萬伙供應；利率方面，按彭博提供的美息期貨持倉比例，最多人估計明年6月起美國會出現第一次加息，以每次加息0.25 厘計，及至2016年初更估計加息次數多達3次，即升抵1厘水平。
不過，浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，投資者買賣樓花牽涉利息成本，貼市價開盤並不罕見，難言看淡，惟發展商銷售遠期樓花策略可視為因看到未來市況波動風險，但只能視為企業的風險管理。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140822/18840402

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3. 將軍澳南　七千伙供應殺到 

將 軍澳區是供應重災區，單是填海填返來的將軍澳南，即是天晉IIIA周邊範圍，已有11個項目，合共近7,000個單位轟炸市場，其中由會德豐（020）持 有的66B2地皮加速推售步伐，已命名The Parkside，提供591伙，與天晉IIIA期一樣，雖然預計2016年入伙，但已計劃最快今年底發售。
將軍澳南已有5個項目入紙申請預售樓 花同意書，涉及約2,795伙。難怪新地急急腳推出樓花期長達28個月的天晉IIIA，事關新地在將軍澳南尚有兩個項目，包括天晉IIIB，涉及326 伙，預計2017年入伙，以及66D2地皮，最少興建600個單位，暫未有預計落成日期。

會德豐持2,521伙排隊賣

不過手持重貨的不是新地，而是會德豐，它在將軍澳南總共有4個項目，合共興建不少於2,521個單位，且一個都未開賣。會德豐早前將66B2地皮命名為 The Parkside，由3座大廈組成，提供591伙，最快今年底至明年初推售。
另一邊廂，新地同系天晉II將於下月開始入伙，昨日亦開放會所予傳媒參觀，業主則可於明日起參觀。新地代理助理總經理陳漢麟表示，天晉各期均設獨立會所，各期住戶不需要共用設施。至於天晉II管理費實呎計每方呎3.4至3.5元，現時尚餘的少量單位，暫未有重推時間表。
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140822/18840404



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4. 六成單位開放式廚房　天晉IIIA奇則
罕有包括234伙三房戶

樓 價高企，樓市怪象接踵而來，「奇則」新盤一個接一個。將軍澳首個限量地由新地（016）興建的天晉IIIA大玩奇則，960伙之中竟然有570伙（佔總數 約60%）為開放式廚房戶，數量在大型屋苑中甚為少見，其中234伙（約佔總數24%）更加是主攻家庭客的600多方呎細三房單位，於市場上可謂極為罕 見。
記者：黃嘉銘　陳家雄

聲稱最快下周可以開賣的將軍澳天晉IIIA，樓花期長達28個月，發展商隨即於今日下午開放示範單位予傳媒參觀，預計本周內會上載樓書及開價。集團副董事 總經理雷霆昨表示，項目剛取得預售樓花同意書，並聲稱間隔「多元化」，相信可以吸納不同類型的用家。

常見於200呎蚊型戶

的確，雷霆所指的間隔不單是「多元化」，更可以用神奇來形容。據發展商昨日公開予傳媒參考的資料顯示，項目960個單位中，「無飯」（開放式廚房）單位共有570伙，約佔總數近60%。
事實上，採用開放式廚房於近年新盤而言其實不是罕見，但最神奇的是，一般「無飯」單位只是約200、300方呎的蚊型戶，但是次新地竟然將234伙（約佔總數24%），主攻家庭客的606至673方呎的三房單位，亦設計為「無飯」開放式廚房戶，認真神奇。
有區內街坊隨即質疑，既然有空間建三房出來，沒有理由容不下一個正式的廚房，認為是不可接受，又指煮食的油煙會影響小朋友。
亦有市場人士指出，天晉IIIA為區內首個限量住宅項目，但限量的後遺症，往往就是令到發展商在設計單位時，要設計奇則來配合條款。

料為限量項目後遺症

是次新地大玩細則的一房戶，確實是區內罕見，據將軍澳區代理透露，區內可以比較的一房戶二手屋苑就只有位於調景嶺的維景灣畔。現時屋苑只有不足5個一房 400多方呎的單位放盤，叫價500萬元起，呎價即大約1.2萬元，業主大多叫價企硬。
此外，同區新都城1期6座高層G室，實用面積363方呎，日前破屋苑呎價新高成交，成交價483萬元，呎價逾1.33萬元，反映區內二手繼續有價有市。
另一方面，新地急急將天晉IIIA推出市場，很大程度上可能是避開與最大對手──奇則先鋒長實（001）的日出康城三期緻藍天正面交鋒，緻藍天提供1,648個單位。
同時，區內申請預售樓花同意書的項目暫已有四個，連同天晉IIIA及緻藍天在內，區內共有4,443伙單位新供應，將掀起一場搶客激戰，預料對區內一、二手樓價都會構成一定壓力。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140820/18838112

 

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